土地分筆登記とは何か

土地分筆登記とは、一筆(一区画)の土地を、法的に数筆(いくつかの区画)に分けるための登記手続きです。「土地の一部だけを売りたい」「遺産として土地を相続したが、相続人が複数いるので土地を分けたい」「一筆の土地に複数の所有者が登記されているため、持ち分に応じて土地の分割をしたい」「融資を受けるために土地を担保にするが、土地のすべてを担保にしたくはないので、融資に見合った分だけの土地を分筆し、その分筆した土地だけに担保をつけたい」「土地が大きくて固定資産税が高いので、固定資産税が節約できるよう調整して土地分割したい」などという時に、この手続きを行います。ちなみに分筆後の地番は、枝番がつくのが一般的です。たとえば123番地の土地を2筆に分筆した場合は、123番地1、123番地2という形で分筆されます。

土地分筆登記で特に注意すべきケースとは

土地分筆登記を、固定資産税節税のために行う、という人もいますが、これには細心の注意が必要です。なぜなら、固定資産税は分筆後の土地の面積だけでなく、間口・形状なども考慮して決められるので「土地を分筆すれば、必ず固定資産税が安くなるとは限らない」という理由があるからです。また、分筆によって、いわゆる「旗竿地」ができる場合、その間口が狭すぎる場合などは建築基準法違反となり、家を建てることが認められず、土地の価値そのものが大幅に下落してしまうというケースもあります。「旗竿地にすれば固定資産税が安くなるだろう」などと安易に考えてしまうのは禁物です。

相続による分筆にも要注意

相続による分筆にも、注意が必要です。というのも、相続による分筆は「相続割合に応じて、土地の面積を単純に割って相続すればいい」というものではないからです。角地や大通りに面した土地は同じ面積でも評価が高くなりますし、そうでない土地は評価が低くなりますので、こうした面積以外の部分も考慮する必要があります。そのため、まず境界確定測量をしてもらい、そこから遺産分割協議書で「どの部分を誰が相続するのか」を、評価額等も考慮した上で決め、そこから分筆登記をした上で、相続登記も完了させる、という何段階もの手続きを踏む必要があります。

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